美國的養老保險制度三種,第一是基本養老保險,替代率是40%,所謂替代率就是退休後的收入與退休前收入的比例;第二是雇主計劃,最著名的是企業和個人共同出資的401K退休金計劃,平均替代率也在40%;第三則是商業養老保險。不分男女和職業,只要到了65歲,並累計交滿10年的社保稅,都可以領取養老金。在美國,“住房反向抵押貸款”只是針對老年人的一種特殊的住房凈值抵押貸款形式,除了國家基本養老體系外的,一種自願選擇的養老方式。
  作為一種“非主流”的養老方式,因為風險因素多;老年人缺乏足夠的金融知識,經常遇到欺詐;貸款交易的費用高;借款合同條款嚴苛等因素,反向抵押貸款並不受美國老人待見。據統計,自1989年實施以來,截止到2010年5月,參與者僅有49萬人。根據15個聯邦政府機構聯合編製的最新報告《老年美國人2012》(Older Americans 2012)的統計,2010年時,年滿65歲的美國人有4000萬。由此可見,“以房養老”參與者在符合逆序住房抵押貸款對象中,僅有1%的比例。
  在美國,最重要的逆序住房抵押貸款品種是“住房轉換抵押貸款" ( Home Equity Conversion Mortgage, HECM),它是根據《1987年國家住房法案》National Housing Act of 1987),由國會授權聯邦住房與城市發展部(HUD)於1987年面向老年人推出的,由國家提供風險保證的逆序住房抵押貸款品種。
  在中國,“以房養老”項目在老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權。而在美國“住房轉換抵押貸款"項目中,老人去世後,如果老人的子女希望繼承房產,只需還清銀行或者金融機構支付給老人的反向貸款和利息。但即便如此,依舊少有人申請“反向住房抵押貸款”計劃。
  “以房養老”模式最大的麻煩在於,房價的起伏波動難以預料。2008 年,美國爆發金融危機後,房地產市場在多年的泡沫虛高後一片蕭條,抵押房產價值大幅縮水,機構面臨的流動性短缺等使反向抵押貸款業務面臨的風險加大。據統計,到2008年,美國參與“反向住房按揭貸款”的人數達到11萬多人的峰值後便逐年下降。到2012年,美國一年僅有五萬多參與“反向住房按揭貸款”,比2011年的七萬又低了不少。
  金融危機爆發後,由於抵押房產的價值急劇縮水,銀行對這項業務不再充滿熱情,很多金融機構乾脆不再提供此類產品。2011年,為住房抵押貸款的兩大合作機構——美國商業銀行、富國銀行於相繼停止該服務。而由附屬於Indy Mac銀行,一度非常流行的老年人財務自由基金公司推出的財務自由計劃(Financial Freedom ),也已因開發商老年人財務自由基金公司於2011年倒閉而退出市場。
  目前,美國“反向住房抵押貸款”計劃有定期領取、分期領取、定期和分期混合領取三種領取方式。由於形式不夠靈活,抵押還款條件苛刻,許多需要養老金的老年人不堪忍受償還條款,也不想讓金融機構吃掉過多的利息。更多的老年人選擇放棄每月領養老金的領取方式,而是選擇一次性獲得貸款全部資金的方式,用於其他投資。據美國消費者金融保護局在一份有關“反向抵押貸款”的報告中指出,美國辦理“反向抵押貸款”的老人中超過七成選擇一次性拿到全部貸款,然後將這筆錢用於投資,而非選擇按月領取養老金。
  相比於“以房養老”,美國老人會有更多的選擇。例如,將房間以低廉價格租給年輕人,既賺取生活費又解悶;搬進養老社區,獲得非常貼心而周到的各種服務和陪護直到去世;到風景優美、生活成本低廉的國家開始新生活。去拉美養老的潮流在最近5至10年尤為流行。巴拿馬就規定,只要外國人能證明每月領取的養老金超過1000美元,就可以獲得巴拿馬的永久居留權,而且在國外掙得的養老金無需上稅。
  (文/源爾)
(編輯:SN063)
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